Oporezivanje rekonstruiranih i dograđenih nekretnina – pravo priznavanja pretporeza ulaznih računa

Društvo P. Zagreb, obratilo se s upitom o oporezivanju nekretnine – poslovne zgrade koja je sagrađena prije stupanja na snagu Zakona o porezu na dodanu vrijednost, a na kojoj su tijekom godina korištenja izvršena određena ulaganja. Naime, ulaganja su izvršena isključivo radi održavanja zgrade i nisu utjecala na povećanje površine, te za njih nije bilo potrebno ishođenje građevinske ili lokacijske dozvole. U upitu je navedeno da je društvo po računima za izvršena ulaganja koristilo pravo na odbitak pretporeza.

U vezi navedenog odgovaramo u nastavku.

Odredbama članka 2. stavka 1. točke 1a. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., od br. 47/95. do 94/09.) propisano je da se porez na dodanu vrijednost plaća na isporuke svih vrsta dobara (proizvoda, roba, novoizgrađenih građevina, opreme i sl.) i sve obavljene usluge u tuzemstvu uz naknadu koje poduzetnik izvrši baveći se svojom gospodarskom ili drugom djelatnosti.

Novoizgrađenim nekretninama smatraju se nekretnine (građevine i njihovi dijelovi) koje su izgrađene, isporučene ili plaćene nakon 31. prosinca 1997. godine što je propisano člankom 14. stavkom 1. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 149/09. i 89/11.).

Prema tome predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost su novoizgrađene građevine odnosno građevine koje su izgrađene, isporučene ili plaćene nakon 31. prosinca 1997. godine, dok građevine izgrađene, isporučene ili plaćene do 31. prosinca 1997. godine imaju status starih građevina i nisu predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost.

Porez na dodanu vrijednost na novoizgrađene građevine plaća se po stopi 23% što je propisano člankom 10. Zakona o porezu na dodanu vrijednost, a osnovicu za obračun poreza na dodanu vrijednost čini naknada za vrijednost isporučenog objekta koja ne sadrži vrijednost zemljišta ni iznos naknade za komunalno uređenje zemljišta prema odluci nadležnih tijela u smislu članka 54. stavka 13. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost.

Prema odredbi članka 2. stavka 1. točke 35.1. Zakona o prostornom uređenju i gradnji (Nar. nov., br. 76/07., 38/09., 55/11. i 90/11.) rekonstrukcija građevine je izvedba građevinskih i drugih radova kojima se utječe na ispunjavanje bitnih zahtjeva za postojeću građevinu i/ili kojima se mijenja usklađenost postojeće građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine ili tehnološkog procesa i slično).

Nadalje stara građevina koja nije predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost može nakon rekonstrukcije imati različiti tretman prilikom prodaje ovisno o tome je li za rekonstrukciju bilo potrebno ishođenje građevinske dozvole ili nije.

Prema tome stara građevina na kojoj su obavljeni rekonstrukcijski radovi za koje je prema propisima o gradnji potrebna građevinska dozvola, a koji utječu na ispunjavanje bitnih zahtjeva za postojeću građevinu i/ili kojima se mijenjaj usklađenost postojeće građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena, i načelno bitno mijenjaju vijek korištenja nekretnine, te utječu na povećanje površine, znatno poboljšanje unutrašnje uređenosti i opremljenosti nekretnine, smatra se u smislu propisa o porezu na dodanu vrijednost novoizgrađenom građevinom koja pri prodaji podliježe oporezivanju porezom na dodanu vrijednost pa je prodavatelj obvezan obračunati porez na dodanu vrijednost.

Međutim stara građevina na kojoj su obavljeni rekonstrukcijski radovi za koje prema propisima o gradnji nije potrebna građevinska dozvola, zadržava i nakon obavljene rekonstrukcije status stare građevine i prilikom njene prodaje prodavatelj ne obračunava porez na dodanu vrijednost nego je stjecatelj građevine obveznik poreza na promet nekretnina što je propisano odredbama članka 6. stavka 1. Zakona o porezu na promet nekretnine (Nar. nov., br. 69/97., 26/00. – Odluka USRH, 153/02. i 22/11.), pri čemu napominjemo da stjecatelj plaća porez na promet nekretnina po stopi 5%.

Obzirom da prema navodima u upitu za rekonstrukciju stare poslovne zgrade u konkretnom slučaju nije bilo potrebno ishođenje građevinske dozvole, mišljenja smo da je riječ o staroj građevini koja je i nakon izvršene rekonstrukcije zadržala status stare građevine koja nije predmet oporezivanja porezom na dodanu vrijednost, nego je stjecatelj takve stare građevine obvezan platiti porez na promet nekretnina u skladu s odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina.

Nadalje u vezi odbitka pretporeza napominjemo da je pretporez prema odredbama članak 20. stavka 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost iznos poreza na dodanu vrijednost iskazan na računima za isporuke dobara i usluga koje su poduzetniku obavili drugi poduzetnici u poduzetničke svrhe.

Odredbama članka 133. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 149/09. i 89/11.) propisani su uvjeti koji trebaju biti ispunjeni da bi porezni obveznik ostvario pravo na odbitak pretporeza:

- da računi za primljena dobra i obavljene usluge sadrže sve podatke propisane člankom 15. stavkom 3. Zakona o porezu na dodanu vrijednost,
- da je isporuka dobara i usluga primljena od drugog poreznog obveznika,
- da za primljene isporuke prema članku 20. i 22.f Zakona nije isključeno pravo na odbitak pretporeza,
- da je isporuka obavljena i korištena u poduzetničke svrhe.

Stoga iz navedenog proizlazi da uz ispunjenje uvjeta propisanih odredbom članka 20. zakona o porezu na dodanu vrijednost i članka 133. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost nije zabranjen odbitak pretporeza po računima dobavljača za isporučeni materijal i usluge potrebne za rekonstrukciju stare građevine neovisno o tome hoće li se nakon izvršene rekonstrukcije smatrati u smislu propisa o porezu na dodanu vrijednost novoizgrađenom građevinom ili će zadržati status stare građevine.

Povratak na mišljenja