Obratili ste nam se s upitom u vezi s oporezivanjem porezom na nekretnine i porezom na dohodak od imovine na temelju najma nekretnina. U upitu ste naveli da ste u veljači 2025. prijavili svoj prazni stan, koji u tom trenutku nije bio u najmu, kao nekretninu za oporezivanje porezom na nekretnine. Međutim, 01. svibnja 2025. godine ste, kao najmodavac, sklopili ugovor o najmu predmetnog stana na razdoblje od dvanaest mjeseci. Ugovor o najmu prijavljen je Ministarstvu financija, Poreznoj upravi, te ste dobili porezno rješenje po kojem plaćate porez na dohodak od najma. S obzirom na navedeno, zanima Vas radi li se u opisanom slučaju o dvostrukom oporezivanju.
U nastavku dajemo mišljenje.
Nekretninom se, u smislu odredbe članka 2. stavka 1. točke 12. Zakona o lokalnim porezima („Narodne novine“, br. 115/16., 101/17., 114/22., 114/23. i 152/24.; u daljnjem tekstu: ZLP), smatra svaka stambena zgrada ili stambeni dio stambeno-poslovne zgrade ili stan te svaki drugi samostalni funkcionalni prostor namijenjen stanovanju, pri čemu se nekretninom ne smatraju gospodarstvene zgrade koje služe samo za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i drugog pribora te nekretnine za koje se prema odluci o komunalnoj naknadi određuje koeficijent namjene za proizvodni ili neproizvodni poslovni prostor.
Sukladno odredbi članka 25. stavka 1. ZLP-a porez na nekretnine plaćaju domaće i strane, pravne i fizičke osobe koje su vlasnici nekretnina na dan 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez. Također, odredbom članka 25. stavka 4. ZLP-a propisano je da obveza plaćanja poreza na dohodak od iznajmljivanja kuća, stanova, soba i postelja te objekata za robinzonski smještaj putnicima i turistima i organiziranja kampova prema odredbama propisa o porezu na dohodak, obveza plaćanja drugih poreza s osnove obavljanja djelatnosti te prijava prostora kao nekomercijalnog smještaja nema utjecaja na utvrđivanje statusa nekretnine za potrebe utvrđivanja poreza na nekretnine.
Nadalje, oslobođenja od plaćanja poreza na nekretnine propisana su odredbama članka 27. ZLP-a, a jedno od propisanih zakonskih oslobođenja, sukladno odredbi članka 27. stavka 1. točke 2. ZLP-a, odnosi se na nekretnine koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje. U smislu citirane odredbe ZLP-a, smatra se da se nekretnina iznajmljuje na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje ako je u određenom poreznom razdoblju iznajmljena najmanje deset mjeseci, a što je propisano odredbom članka 27. stavka 5. ZLP-a.
Isto tako, odredbom članka 49. stavka 1. ZLP-a propisano je da porezno tijelo donosi rješenje o porezu na nekretnine za svaku kalendarsku godinu prema stanju, namjeni i vlasništvu nekretnine utvrđenima na dan 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez. Međutim, promjene koje nastanu tijekom godine, a od utjecaja su na utvrđivanje porezne obveze, primjenjuju se tek od sljedeće kalendarske godine.
Slijedom navedenoga, vlasnik stambene nekretnine koja je do 31. ožujka 2025. godine bila prazna, obveznik je plaćanja poreza na nekretnine za 2025. godinu, neovisno o činjenici da je tu nekretninu naknadno iznajmio na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje. Budući da je, u konkretnom slučaju, ugovor o najmu sklopljen tek u svibnju ove godine, nesporno je da u ovoj godini nekretnina nije iznajmljena najmanje deset mjeseci te da nije zadovoljen uvjet za oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine na temelju odredbe članka 27. stavka 1. točke 2. ZLP-a. S obzirom na navedeno, za predmetnu nekretninu u 2025. godini postoji obveza plaćanja poreza na nekretnine.
Nadalje, člankom 56. Zakona o porezu na dohodak („Narodne novine“, br. 115/16., 106/18., 121/19., 32/20., 138/20., 151/22., 114/23. i 152/24.) propisano je da se dohotkom od imovine, između ostalog, smatra razlika između primitaka ostvarenih po osnovi najamnine/zakupnine i izdataka koji su poreznom obvezniku u poreznom razdoblju nastali u svezi s tim primicima. Priznati izdaci kod utvrđivanja dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina propisani su člankom 57. stavkom 1. Zakona o porezu na dohodak, te iznose 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine
Prema članku 62. Zakona o porezu na dohodak, kod dohotka od imovine ostvarenog od najamnine i zakupnine, porez na dohodak plaća se prema rješenju Ministarstva financija, Porezne uprave do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec, po stopi od 12%. Također, stavkom 9. i 10. istoga članka propisano je da se najamnina i zakupnina smatra ostvarenom i u slučaju kada je nekretnina i/ili pokretnina predana na uporabu ili korištenje drugoj osobi bez isprave o nastanku ili promjeni činjenica vezanih za ostvarivanje najamnine i zakupnine nekretnina i pokretnina. Iznimno, najamnina i zakupnina nije ostvarena u slučaju kada porezni obveznik nekretninu i pokretninu preda na uporabu ili korištenje sljedećim osobama: njegovom bračnom drugu, njegovom krvnom srodniku u ravnoj liniji, u pobočnoj liniji do drugog stupnja, po tazbini do istog stupnja bez obzira na to je li brak prestao ili nije, posvojitelju, posvojeniku, skrbniku, osobi pod skrbništvom te osobi koja s njime živi u zajedničkom kućanstvu.
Budući da je izuzeće od oporezivanja porezom na dohodak od imovine ostvarenog po osnovi najamnine i/ili zakupnine propisano samo u naprijed navedenom slučaju, temeljem ostvarene najamnine iz upita postoji obveza plaćanja porez na dohodak od imovine utvrđenoga rješenjem ispostave nadležne prema prebivalištu ili uobičajenom boravištu.
