U svom dopisu navodite da ste zaprimili upit poreznog obveznika u vezi prihoda od dugoročnog najma za priuštivo stanovanje na razdoblje od 10 godina koji će uskoro sklopiti s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama (u daljnjem tekstu: APN). Porezni obveznik je vlasnik nekretnine s više stanova i obiteljskog poljoprivrednog gospodarstva (u daljnjem tekstu: OPG), te je s osnove poljoprivrede upisan u registar poreznih obveznika kao paušalni obveznik. Kako se navodi iznos najamnine se jednokratno isplaćuje po sklopljenom ugovoru i to 60% najamnine odmah što bi bio iznos veći od 60.000,00 eura, a ostatak od 40% istekom najma.
S tim u vezi zatražili ste mišljenje o poreznom tretmanu usluge iznajmljivanja stambenog prostora APN-u za priuštivo stanovanje?
U vezi navedenog odgovaramo u nastavku.
Člankom 56. Zakona o porezu na dohodak (Narodne novine, br. 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20, 151/22, 114/23, 152/24; u daljnjem tekstu : Zakon) propisano je da se dohotkom od imovine i imovinskih prava, između ostalog, smatra i razlika između primitaka po osnovi najamnine, zakupnine i izdataka koji su poreznom u poreznom nastali u svezi s tim primicima. Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine (članak 57. stavak 1. Zakona).
Prema članku 62. Zakona porez na dohodak od imovine ostvaren od najamnine i zakupnine plaća porezni obveznik, po stopi od 12%.
Člankom 11. stavcima 1., 2. i 3. Zakona propisano je da su primici sva dobra (novac, stvari, materijalna prava, usluge i drugo) koja su poreznom obvezniku pritekla u poreznom razdoblju dok se izdacima smatraju svi odljevi dobara s novčanom vrijednošću izvršeni radi ostvarivanja ili osiguranja primitaka. Primici i izdaci utvrđuju primjenom načela blagajne.
Odredbom članka 61. Zakona propisano je da porezni obveznik koji dohodak od imovine ostvaruje izdavanjem u najam ili zakup nekretnina i pokretnina, a obveznik je po toj osnovi poreza na dodanu vrijednost prema zakonu kojim se uređuje porez na dodanu vrijednost ili po osnovi obavljenih usluga od te imovine, koje su oslobođene plaćanja poreza na dodanu vrijednost prema zakonu kojim se uređuje porez na dodanu vrijednost, u poreznom razdoblju ostvaruje ukupne primitke veće od iznosa propisanog za obvezni upis u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost utvrđuje dohodak od imovine u skladu s člancima 30.-35. Zakona, odnosno na način propisan za samostalne djelatnosti.
Slijedom navedenog, budući da se prema Zakonu primici i izdaci utvrđuju primjenom načela blagajne, porez na dohodak od imovine ostvaren s tog naslova razrezati će se rješenjem, jednokratno po primitku svake rate, uz priznate izdatke od 30% ostvarene najamnine, po stopi od 12%.
Ukoliko porezni obveznik u poreznom razdoblju ostvari iznos primitaka veći od iznosa propisanog za obvezni upis u registar obveznika PDV-a (veći od 60.000 eura), dohodak od imovine dužan je utvrđivati na temelju podataka iz poslovnih knjiga i evidencija.
nadalje najam stambenih prostorija i dijelova stana u svrhu stanovanja oslobođen je plaćanja PDV-a u skladu s člankom 40. stavkom 1. točkom I) Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, br. 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20, 39/22, 113/22, 33/23, 114/23, 35/24, 152/24, 52/25 i 151/25; u daljnjem tekstu: Zakon o PDV-u).
Prema tome najam stambenih prostorija za priuštivo stanovanje APN-u oslobođen je plaćanja PDV-a.
