Elektroničkom poštom obratili ste se upitom u vezi upisa u registar obveznika PDV-a. U upitu navodite da je dana 30. prosinca 2023. stupio na snagu Zakon o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (Narodne novine, br. 155/23) kojim su poslovi upravljanja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske povjereni županijama, gradovima sjedištima županija i velikim gradovima prema mjestu gdje se nekretnina nalazi. Također navodite da se u mišljenju Središnjeg ureda Porezne uprave KLASA: 410-19/24-02/81, KLASA: 513-07-21-01-24-2 od 9. svibnja 2024. vezano uz obračun PDV-a kod raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske navodi da jedinice regionalne samouprave u smislu članka 6. stavka 5. Zakona o PDV-u nisu porezni obveznici ako isporuku građevinskog zemljišta isporuku popratnih objekata na građevinskom zemljištu, zakup građevinskog zemljišta i popratnih objekata na njima te osnivanje prava služnosti na građevinskom zemljištu obavljaju u okviru svoje ovlasti, odnosno, ako se radi o isporukama koje spadaju u djelokrug rada tijela prema posebnim propisima i ako ne narušavaju načela tržišnog natjecanja. U tom slučaju navedene isporuke ne smatraju se gospodarskom djelatnošću koja podliježu oporezivanju PDV-om.
Vezano uz navedeno postavili ste sljedeća pitanja:
1. Ulazi li županija u sustav PDV-a kada obavlja povjerene poslove prodaje državnog građevinskog zemljišta temeljem Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske te treba li pratiti realizaciju prodaje iznad propisanog praga za upis u registar obveznika PDV-a od 60.000,00 eura?
2. Ukoliko je PDV potrebno obračunati kako se utvrđuje porezna osnovica - obračunava li se PDV na ugovorenu prodajnu cijenu ili je PDV sadržan u ugovorenoj prodajnoj cijeni?
3. Kako navodite prema uputi Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine za uplatu prihoda od raspolaganja nekretninama postoji više brojčanih oznaka vrste prihoda:
2987 - Prodaja građevinskog zemljišta i popratnih objekata na njima
2988 - Prodaja popratnih objekata koji se nalaze na zemljištu
2989 - Zakup/najam građevinskog zemljišta i popratnih objekata na njima
2990 - Naknada za služnost na građevinskom zemljištu
2991 - Prodaja građevinskog zemljišta
2993 - Prodaja građevinskog zemljišta bez izvršnog akta kojim se odobrava građenje
2994 - Naknada za služnost na građevinskom zemljištu
2996 - Naknada za korištenje nekretnine po pravilima stjecanja bez osnove
S tim u vezi pitate koje vrste prihoda od navedenih podliježu oporezivanju PDV-om ukoliko je županija u sustavu PDV-a?
Na postavljeni upit odgovaramo u nastavku.
Prema odredbama članka 33. stavka 1. Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, br. 73/13, 99/13, 148/13, 153/13, 143/14, 115/16, 106/18, 121/19, 138/20, 39/22, 113/22, 33/23, 114/23, 35/24, 152/24 i 52/25, u daljnjem tekstu: Zakon o PDV-u) poreznom osnovicom pri isporuci dobara i usluga smatra se naknada koju čini sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca ili neke druge osobe za te isporuke uključujući iznose subvencija koji su izravno povezani s cijenom isporučenih dobara ili usluga.
Sukladno odredbama članka 40. stavka 1. točaka j) i k) Zakona o PDV-u plaćanja PDV-a oslobođena je isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine te isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta.
Građevinskim zemljištem smatra se zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje, sukladno odredbama članka 40. stavka 6. Zakona o PDV-u. Odredbama članka 72.a Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (Narodne novine, br. 79/13, 85/13, 160/13, 35/14, 157/14, 130/15, 1/17, 41/17, 128/17, 1/19, 1/20, 1/21, 73/21, 41/22, 133/22, 43/23, 1/24, 39/24, 16/25 i 68/25) propisano je da se izvršnim aktom iz članka 40. stavka 6. Zakona o PDV-u kojim se odobrava građenje smatra građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i slično. Građevinskim zemljištem osobito se ne smatra poljoprivredno zemljište i šumsko zemljište.
Člankom 40. stavkom 4. Zakona o PDV-u propisano je da porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanje isporuka navedenih u stavku 1. točkama j) i k) toga članka pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti po osnovi isporuke na koju se pravo izbora za oporezivanje želi primijeniti. Pravo izbora za oporezivanje i pravo na odbitak pretporeza može se primijeniti u trenutku isporuke.
U skladu s navedenim, ako se isporučuju nekretnine kod kojih je od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke proteklo više od dvije godine tada je riječ o nekretninama koje su oslobođene plaćanja PDV-a. U tom slučaju porezni obveznik isporučitelj nekretnine ima pravo izbora za oporezivanje ako je kupac nekretnine iz članka 40. stavka 1. točaka j) i k) Zakona o PDV-u porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti. Ako se porezni obveznik isporučitelj nekretnine ne odluči za oporezivanje na takvu nekretninu plaća se porez na promet nekretnina.
Nadalje ako se isporučuju nekretnine kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine tada je riječ o nekretninama na koje se plaća PDV, pa isporučitelj pri isporuci takvih nekretnina mora obračunati PDV.
Međutim, sukladno navedenom u spomenutom mišljenju Središnjeg ureda Porezne uprave, isporuke koje tijela obavljaju u okviru svoje ovlasti, odnosno isporuke koje spadaju u djelokrug rada tijela prema posebnim propisima i ako ne narušavaju načela tržišnog natjecanja ne uračunavaju se u prag za upis u registar obveznika PDV-a od 60.000,00 eura. Sve ostale isporuke koje tijela obavljaju, a koje ne spadaju u njihove ovlasti, odnosno djelokrug rada tijela prema posebnim propisima načelno se smatraju gospodarskom djelatnošću koja podliježe oporezivanju PDV-om i uračunavaju se u prag za upis u registar obveznika PDV-a.
Što se tiče pitanja o tome kako se utvrđuje porezna osnovica ako je u predmetnom slučaju PDV potrebno obračunati - obračunava li se PDV na ugovorenu prodajnu cijenu ili je PDV sadržan u ugovorenoj prodajnoj cijeni, napominjemo da Porezna uprava nije nadležna za davanje odgovora u vezi ugovornih odnosa između dvije strane. S tim u vezi ističemo da je Zakonom o PDV-u propisana osnovica za obračun PDV-a, dok je podatak o tome je li PDV sadržan u ugovorenoj prodajnoj cijeni stvar ugovornih odnosa između prodavatelja i kupca, te bi isto trebalo biti razvidno iz ugovora.
U skladu s navedenim, Županija “A” u smislu članka 6. stavka 5. Zakona o PDV-u ne smatra se poreznim obveznikom ako poslove raspolaganja nekretninama obavlja u okviru svoje ovlasti, odnosno, ako se radi o isporukama koje spadaju u djelokrug rada tijela prema posebnim propisima i ako ne narušava načela tržišnog natjecanja, neovisno o tome je li upisana u registar obveznika PDV-a.
Slijedom navedenog i obzirom da porezni tretman ovisi o statusu isporučitelja te prirodi isporuke, županija mora znati jesu li na nju prenesene javne ovlasti sukladno posebnim propisima, temeljem kojih u svojstvu tijela u okviru svog djelokruga ili ovlasti obavlja određene poslove, ili obavlja usluge uz naknadu u okviru gospodarske djelatnosti koja je oporeziva PDV-om.
